נדלר ואח' נ' נוב אחזקות אור יהודה (1989) בע"מ

פסק דין

בפני תביעה להשבת 50,000 ₪ אשר שילמו התובעים במהלך משא ומתן לרכישת דירה.

העובדות הרלוונטיות

הנתבעת הינה חברה פרטית העוסקת ביזמות ויזמה פרויקט בניית שני בניינים הכוללים דירות מגורים בכפר גנים, פתח תקווה (להלן: "הפרויקט").

התובעים הינם בני זוג, אשר במהלך חודש אוגוסט 2008 פנו לנתבעת והתעניינו ברכישת דירה בפרויקט. הדירה בה התעניינו התובעים הייתה דירה המשתרעת על שתי קומות (דירת דופלקס) בקומות 6 – 7 בפרויקט (להלן: "הדירה"). ביום 29.8.08 חתמו התובעים על טופס המופנה לנתבעת וכותרתו "בקשה לרכישת דירה" (להלן: "טופס הבקשה"). במסגרת טופס הבקשה הוגדרו, בין היתר, הדירה, מחירה של הדירה ותנאי התשלום. במעמד חתימת טופס הבקשה, שילמו התובעים לנתבעת סך של 30,000 ₪ כדמי הרשמה ונקבע בטופס הבקשה כי הסכם לרכישת הדירה ייחתם בתוך 14 יום. בשולי טופס הבקשה מובהר כי טופס הבקשה איננו בגדר זיכרון דברים ואיננו מחייב את החברה כל עוד לא נחתם הסכם מכר. ביחס לדמי ההרשמה נכתב בטופס הבקשה כי אלו יהוו חלק מהתשלום הראשון למקרה שייחתם חוזה מכר וכן כי יוחזרו לתובעים בערכם הנומינאלי באם לא יחתמו על הסכם המכר.

בשבועיים אשר חלפו מיום חתימת טופס הבקשה לא הגיעו הצדדים לכדי חתימת הסכם מכר וביום 16.9.08 תוקן טופס הבקשה והוגדל סכום המקדמה אשר שילמו התובעים ב- 20,000 ₪ נוספים. בסך הכל שילמו לפיכך התובעים לנתבעת דמי הרשמה בסך של 50,000 ₪ (להלן: "הפיקדון"). בעקבות זאת, נהלו הצדדים מו"מ בקשר לתנאי ההתקשרות ובעיקר באשר לעלות השינויים שביקשו התובעים לבצע בדירה, אשר בעטיים אף העבירו התובעים לנתבעת תכניות אדריכליות. לבסוף, קבעו הצדדים להיפגש ביום 28.9.08 לחתימת הסכם המכר, אך בבקרו של אותו היום הודיעו התובעים כי החליטו שלא לרכוש את הדירה. לנוכח הודעה זו בקשו התובעים כי יושב להם הפיקדון ומשסירבה לכך הנתבעת – הוגשה תובענה זו.

עיקר טענות הצדדים

לטענת התובעים, הובהר להם במפורש כי באם לא תירכש הדירה ולא ייחתם הסכם מכר בינם לבין הנתבעת – יוחזר להם הפיקדון במלואו. כך גם נכתב בטופס הבקשה עצמו. מאחר ובסופו של דבר לא נרכשה הדירה, טוענים התובעים שעל הנתבעת להשיב להם את הפיקדון. באשר לסיבות לאי חתימת הסכם מכר לרכישת הדירה, מסבירים התובעים כי הדבר נבע מהיעדר הסכמה על עלות השינויים שביקשו לבצע בדירה לשם התאמתה לצורכיהם ומכחישים כי ניהלו משא ומתן בחוסר תום לב.

הנתבעת מצידה, טוענת כי התובעים ניהלו את המשא ומתן בחוסר תום לב ותוך גרימת נזקים לנתבעת. לטענת הנתבעת, לאחר חתימת טופס הבקשה וימים ספורים לפני המועד שנקבע לחתימת הסכם המכר, נועדה להתבצע עבודת יציקתה של התקרה שבין שתי קומות הדירה. מאחר וביצוע השינויים אשר בקשו התובעים לבצע בדירה לאחר היציקה היה עלול להיות כרוך בעלויות גבוהות יותר, בקשו התובעים מהנתבעת לבצע שינויים בתכניות הדירה לפני המועד שנקבע לחתימת הסכם המכר. אותה היציקה יועדה ליום ו', 26.9.08, ואילו חתימת הסכם המכר נקבעה ליום א', 28.9.08. הנתבעת הייתה משוכנעת שהסכם המכר ייחתם במועד שתואם, שלכן נעתרה לבקשה זו ובצעה את השינויים על פי תכניות ביצוע שמסרו התובעים. ביטול חתימת הסכם המכר על ידי התובעים, טוענת איפה הנתבעת, חייב אותה להשיב את מצב הדירה לקדמותו ובהתאם לתכניות המקוריות. עלות השבת מצב הדירה לקדמותו הוערך על ידי הנתבעת בסך של 80,000 ₪ שלכן, טוענת הנתבעת שזכותה לקזז את סכום הפיקדון ולהפחית את נזקיה אלו.

הראיות והסיכומים

עיקר טענות התובעים נתמך בתצהירו של התובע 1, צפריר נדלר. בתצהירו, טען התובע 1 כי בתחילת המשא ומתן הובטח לו שעלות השינויים שבקש לבצע בדירה תסתכם ב- 10,000 ₪ בלבד, אולם ביום 22.9.08, כאשר התקדם המשא ומתן ולאחר ששולם הפיקדון, הופתע לקבל הצעת מחיר לביצוע השינויים בעלות של 88,486 ₪. בניסיון להגיע להסכמה בעניין זה התקיימה פגישה מכרעת ביום 26.9.08, יומיים לפני המועד שנקבע לחתימת הסכם המכר. כאשר התברר שעלות השינויים נותרה גבוהה – החליטו התובעים שלא לרכוש את הדירה. באשר לטענות בדבר שינויים שכבר בוצעו לבקשת התובעים, הכחיש התובע 1 כי בקש זאת וטען כי כל התכניות אשר מסר לנתבעת נועדו אך ורק לגיבושה של הצעת מחיר לביצוע השינויים ונציגי הנתבעת אף הדגישו בפניו שלא יבוצעו שינויים כלשהם בפועל כל עוד לא נחתם הסכם מכר. גרסה זו של התובע 1 נתמכה בעדותה של אחותו, גב' חניתה בצראי, אשר הצהירה כי הייתה עם התובע 1 עת מסר תכניות לנציג הנתבעת באתר הפרויקט וכי במעמד מסירת התכניות הובהר שלא יבוצעו שינויים כל עוד לא נחתם הסכם המכר.

מטעם הנתבעת הוגשו שלושה תצהירים. התצהיר הראשון הינו של מנכ"ל הנתבעת, מר זוהר גפני. מר גפני תיאר בתצהירו את השתלשלות המשא ומתן עם התובעים וטען, בין היתר, כי התובעים בקשו לבצע שינויים בדירה בטרם נחתם הסכם המכר וכי שינויים אלו אכן בוצעו על סמך התחייבות התובעים לחתום על הסכם המכר במועד שכבר נקבע. עוד טען מר גפני בתצהירו כי עלות השבת הדירה למצבה המקורי עלה על סכום המקדמה, שלכן זכאית הנתבעת לקזז את נזקיה.

התצהיר השני מטעם הנתבעת היה תצהירו של הקבלן המבצע של הפרויקט, מר מוטי מלכי. מר מלכי תיאר את המשא ומתן ביחס לעלות השינויים שביקשו לבצע התובעים בדירה. תחילה, טען מר מלכי, בקשו התובעים שינויים שעלותם הוערכה בכ- 10,000 ₪ אך במהלך המו"מ נתבקשו שינויים נוספים שלכן העלות גדלה וביום 22.9.08 נמסרה לתובעים הצעת מחיר בסך של 88,486 ₪. שלושה ימים לאחר מכן, טוען מר מלכי, העבירו התובעים תכניות עבודה במישרין למנהל הפרויקט באתר עצמו ובקשו לבצע חלק מהם כבר למחרת בעת יציקת התקרה שבין שני מפלסי הדירה ולפני חתימת הסכם המכר. מר מלכי טוען כי בהקשר לכך הבהירו התובעים כי הפיקדון יכסה את הנזק לנתבעת באם לא ייחתם הסכם מכר, נזק שאכן נגרם כיון שהשינויים אכן נעשו לפי בקשת התובעים. התצהיר השלישי מטעם הנתבעת היה של מר טל בלו, מנהל הפרויקט מטעם הנתבעת, אשר טען בתצהירו כי הוא זה שקבל את תכניות העבודה מהתובע 1 באתר הפרויקט ומתוך כוונה לבצע השינויים טרם ביצוע יציקת התקרה בדירה.

כל המצהירים נחקרו על תצהיריהם בדיון שהתקיים ביום 7.9.10 והצדדים סיכמו טיעוניהם בעל פה.

בסיכומיהם, מתמקדים התובעים בזכותם להשבת הפיקדון לנוכח תנאי טופס הבקשה ולפי עיקרון ההשבה הקבוע בדיני החוזים. התובעים טוענים כי לנתבעת אין זכות לקיזוז כלשהו ואפילו הייתה – לא הוכחו נזקיה.

בסיכומיה היא, מדגישה הנתבעת את חוסר תום הלב באופן בו נוהל המו"מ על ידי התובעים וטוענת כי הוכח שהתובעים בקשו לבצע השינויים טרם חתימת הסכם המכר. במצב זה, טוענת הנתבעת כי זכותה המלאה שלא להשיב הפיקדון הן לנוכח הסכמת הצדדים לכך שהפיקדון לא יוחזר ולחילופין מכוח זכות הקיזוז העומדת לנתבעת. עוד טוענת הנתבעת כי היקף נזקיה הוכח בהתאם לפירוט בהצעת המחיר שהוגשה.

דיון

מושכלות יסוד בדיני הראיות המה, כי התובע הוא הנושא בנטל השכנוע בהתאם לעיקרון לפיו "המוציא מחברו עליו הראיה". נטל השכנוע מבטא את החובה העיקרית המוטלת על בעל דין להוכיח את טענותיו כלפי יריבו במידת ההוכחה הנדרשת בהליך אזרחי, הייינו, מאזן ההסתברויות. לנטל זה נלווית החובה המשנית – נטל הבאת הראיות. ככל שמדובר בצד הנושא בנטל השכנוע, משמעות החובה היא שעליו להביא ראיות מספיקות על מנת לעמוד בנטל, ואילו ביחס ליריבו משמעה שעליו להביא ראיות שישמיטו את הבסיס מתחת לראיות שהובאו כנגדו. נטל הבאת הראיות הוא דינאמי, ועשוי לעבור מבעל דין אחד למשנהו.

עילת התביעה בעניין דנא, מתבססת על טופס הבקשה עליו חתמו התובעים. טופס זה הינו מסוג המסמכים המוקדמים אשר חדשות לבקרים נוהגים צדדים לחתום ביניהם במהלך משא ומתן לרכישת דירה. מחלוקות למכביר נתגלעו על יסוד מסמכים שכאלו ובדרך כלל סביב השאלה באם באלו מגולם חוזה מכר מחייב שמא הינם רק שלב משלבי המשא ומתן. עם זאת, דווקא בעניין זה אין מחלוקת בין הצדדים על כך שטופס הבקשה איננו בגדר חוזה מכר מחייב. כך מובהר במפורש בטופס הבקשה עצמו ואיש מבין הצדדים לא טען אחרת.

מאידך, אף אם איננו בגדר חוזה מכר, אין ספק כי טופס הבקשה הינו חוזה לכל דבר ועניין. בסעיף ב' בטופס ההרשמה נקבע בזו הלשון: